Vendre son bien en viager à un Fonds : ce qu’il faut savoir

Depuis quelques années, de plus en plus de fonds se créent pour investir dans des biens en viager.

Le fonds idéal serait un fond :

  • de droit français
  • qui soit géré par des professionnels du viager
  • qui utilise les bonnes tables : celles des sociétés d’assurances et en l’occurrence les dernières tables (2005)
  • qui a étudié le marché pour fixer des critères de choix précis sur la val, par exemple : pas de biens de plus de 500.000 €
  • qui serait sécurisé par des contrats d’assurance (Rente viagère).

Les moins bons fonds :

sont des fonds plus spéculatifs qui n’ont pas toujours les moyens de régler les rentes sur le long terme et qui comptent sur les ventes futures pour assurer leur trésorerie…

Les pires ce sont les fonds étrangers, hors zone euro, car ils cumulent aux inconvénients des fonds français des inconvénients spécifiques :

  • la monnaie n’est pas l’euro donc il y a un risque de parité euro/dollar par exemple
  • La langue n’est pas le français et donc il peut y avoir des ambigüités ou des « faux amis » dans les documents traduits
  • Il y a souvent plusieurs sociétés en cascade. Il peut être difficile de remonter jusqu’à la maison mère. La première question à se poser : la société en France est-elle une filiale, une succursale, un bureau de représentation…
  • S’il y a un procès dans quel pays se passera-t-il et serais-je en capacité de le faire dans 10 ans ?

Il y a déjà eu des disparitions ou des faillites de fonds :

  • Le premier est le fond Vauban, puis Eagle Invest il y a quelques années
  • Le deuxième est Life Invest en 2014

La faillite d’un fond implique généralement l’arrêt du paiement des arrérages (rente mensuelles), des gros travaux et la taxe foncière. Cela peut malheureusement durer des années compte tenu de la rapidité de la justice. Il faut savoir que le tribunal compétent est le tribunal de commerce et non le tribunal de grande instance.

Attention :

Il existe des associations regroupant les crédirentiers lésés. Elles sont sans doute utiles pour financer une action devant les tribunaux, mais attention à la compétence technique de ces associations.

On constate aussi qu’il y a quelques rares avocats opportunistes qui affirment qu’ils se font fort de récupérer le bien en pleine propriété pour le revendre une nouvelle fois en viager.