Le viager immobilier est une opération aléatoire puisque l’on ne connaît pas la date de dénouement du contrat de rente viagère. Le contrat de rente viagère figure à la rubrique des jeux et paris dans articles 1964 à 1983 du Code Civil. A ce titre, il bénéficie d’une fiscalité particulière.

Le contrat de rente viagère immobilière peut se définir comme un accord portant sur l’abandon d’une partie du droit de propriété d’un bien immobilier (la nue-propriété) en contre partie du versement périodique d’une somme (rente) jusqu’à la fin de la vie.

La rente est une somme versée à vie, à échéances déterminées, par une personne appelée “débirentier” à une autre personne, le “crédirentier”, en règlement de l’acquisition d’une part de son droit de propriété. L’action de servir cette rente, également appelée arrérage, peut être mensuelle, trimestrielle, plus rarement annuelle. Elle est viagère c’est à dire versée pendant la durée de vie du ou des crédirentier(s). La rente peut être réversible au profit d’un conjoint ou d’une autre personne désignée.

Le bouquet est la partie du prix que le vendeur peut souhaiter recevoir immédiatement, le prix n’étant pas obligatoirement constitué en totalité d’une rente viagère.

La caractéristique première du viager est d’être aléatoire : par essence, il comporte l’existence d’un risque . A défaut d’aléa la vente en viager est susceptible d’être annulée.

Les risques à contracter un viager immobilier sont réels, principalement :

– pour l’acquéreur, débirentier, qui ne connait pas la date à laquelle il s’arrêtera de verser la rente. Il prend ainsi le risque de sur-payer le bien en cas de sur-longévité de l’occupant

– pour le vendeur, crédirentier, qui peut se trouver à un moment face un débirentier insolvable. Même s’il peut en théorie avoir un recours juridique dans cette situation (sauf en cas de faillite du débirentier, il faut le savoir), la mise en œuvre en est souvent pénible, surtout à un age où l’on préférerait couler des jours tranquilles…

C’est pourquoi, il existe des solutions d’assurance dans lesquelles un assureur se substitue à l’acquéreur pour verser la rente viagère au(x) crédirentier(s).